5年新增1700万㎡，优质办公资产进入爆发期
2020-04-09 10:46:20 来源：
2018年四季度 北外滩星港国际中心以超200亿总价易主新加坡凯德，创史上最大宗地产投资交易。 2019年一季度 外资延续买买买热潮，
2019年一季度 外资延续买买买热潮，新加坡吉宝46亿人民币接手北外滩一方大厦;同月，凯德再出手，27.52亿再收陆家嘴浦发银行大厦。基汇资本则入手吴中路万象城四栋写字楼。
2019年二季度初 绿地香港正式公告上海五里桥项目(绿地黄浦滨江项目)三栋写字楼及商业整售给海外基金Brookfield，该交易的最终总价约20亿美元。
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从2018年末开始，上海大宗交易市场呈现超乎寻常的活跃度，无论是交易数量还是交易金额均屡创新高。与以往年度内资基金主导的形式不同的是，这一波热潮中，外资买家成为“主角”。
高度被看好的上海
高速发展的上海大宗交易市场
「国际投资者的大量涌入」
无论是中央商务区高度成熟的资产，还是外围新兴商务区，都不乏国际投资者及投资机构买买买的身影。
外资在整个上海大宗物业的买家结构占比增长趋势明显，自2018年开始，在办公楼大宗交易市场，外资交易金融占比已超越内资，成为主要买家。
在全球经济下行，内资基金受前期投资项目掣肘之时，国际投资者对上海发展前景及国际地位的提升展现出了极高的信心。同样国际投资者的涌入也将上海大宗交易成交量推向新高。
「办公——投资市场的最优物业」
近几年随着上海市场的发展及办公产品开发的不断成熟，办公大宗成交总额处于持续上涨状态，整体大宗市场处于较为明显的上升阶段。
在上海在国内作为金融中心的作用越来越大、办公产品的发展前景及资产安全系数相对较高的背景下，加之整体市场体量相对较大，有较大的可选择面，且整体市场相对较为成熟，产品的稳定性较强，市场回报表现优于多数资产，故而办公产品在上海大宗交易市场的成交额的占比上，虽然各个年份略有波动，但就整体而言，呈螺旋型上升的态势，买方对同类产品的偏好程度仍处于上升通道中。
从大宗办公产品的发展情况来看，大宗产品市场成交规模正处于高速上升的通道中，市场活跃度也呈现出阶段性上升的态势。结合未来的供应及发展趋势来看，预计整个市场在增长趋势的通道中还将持续一段时间。
与市场的发展结构有一定联系的是，市场的成交需求从原来的点状集中开始呈现出面状外扩的态势，市场的需求点开始更多的分散开来，且市场的价值体现也更为均衡。
由于市场发展的不均衡，各个年份的成交重点区域及板块均有不同的偏重性，成交受市场发展热点的影响相对比较明显。
从今年的成交情况来看，各个区域的成交活跃度相对之前几年要相对均衡的多。整体市场开始进入大规模均衡开发的态势，不再只偏重于某些热点，整体市场进入大规模同步发展状态，是造成这一现象的主要原因。
多线开花的上海办公市场
与投资机会的增加
从各个项目的平均成交单价的结构表现来看，比较明显的可以发现价格相对较低的非核心区项目的成交比较处于逐年上升的态势，而这也和上海的整个城市化进程相关，随着城市化进程的深入，更多非核心商务区开始涌现出来，且随着开发的深入，其区位价值开始更多的得到市场的认可。
「投资机会的增加与巨大的价格增长空间」
首先，大宗办公产品的成交类型以相对高端的产品为主，近8年产品的成交均价大多保持在4万/平方米以上，受到整体市场价格波动及成交区域上的结构变动，成交价格在近几年波动情况明显。
虽然成交价格一直保持在相对较高的位置，但市场需求并没有受到明显的影响，市场成交面积处于明显的上升态势，市场需求量十分旺盛。
2016年之前由于整体房产市场的产品价值的持续上涨导致了产品价格成交均价的不断上升，而2017年后在产品整体价格市场相对稳定之后，交易市场的标的也相对更趋向理性，成交均价保持相对稳定。
而在需求趋势上，近期市场成交呈现出两端发展的态势，即中心城区的大标的额项目出现的概率有所提升，同时外围的小标的额项目出现的概率也有比较明显的上涨，市场的需求热点相对前几年有比较明显的区别。
随着这两年上海城市化进程的不断深入，加上各个新兴商务区的不断成熟，市场可选择的项目面不断扩张，同时市场的成交结构也变的更加均匀，各个总价段的成交产品在市场上均能有不错的表现。
新兴商务区中具备升值潜力的优质资产成为大宗投资市场新的宠儿。
而当前市场下，最值得投资的新兴区域又在哪里?
「大规模集中供应和快速崛起的新兴商务区」
随着城市的发展，近20年上海办公楼市场的整体格局出现了大幅度的调整。
原核心商务区由于发展不一其市场地位已经出现了不同程度的起伏，同时市场上的新兴商务区开始不断呈现出来，整体市场发展结构相对之前已经出现了较大的变化，市场发展结构外扩已经成为未来几年的必然发展趋势。
受新增商务区的冲击，原虹桥及五角场商务区的市场地位已经出现大幅度的下降。
而根据现阶段已知的规划及区域的发展定位情况来看全面升级的徐家汇商务区、西岸商务区、前滩商务区将成为新的核心商务区。
最有发展潜力的区域
最值得持有的物业
2019年10月，位于上海市徐家汇地区的超高层建筑——徐家汇中心的建筑已经露出了地面，未来这个建筑也是上海浦西超高层建筑的巅峰，其最高建筑的高度达到了380米。早前，徐家汇商圈空中连廊项目一期工程已启动，连通包括西亚宾馆(T20大厦)、美罗城、太平洋数码在内的主要商业体，并与现有的徐家汇天桥连通。
徐家汇商务区迎来自1992年首轮更新后的最大一次升级换代。未来的徐家汇，将整体升级成为交通更便捷、购物更舒适、环境更美观、生态更协调的城市中央活动区，瞄准未来上海商业区“巨无霸”地位。
再往南，位于黄浦江畔的徐汇西岸岸线长度11.4公里，区域面积9.4平方公里，规划开发总量950万平方米，是“上海2035”城市总体规划中承载全球城市核心功能的高品质中央活动区。
徐汇西岸商务区布局西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城，构建文化创意、科技创新、创新金融三大产业互为支撑的国际创新创意产业群。同时高速建设人工智能产业新高地(AI)与形成国际文化新地标(ART)，不断迈向全球城市的卓越水岸。
位于黄浦江南延伸段的前滩国际商务区，北面世博后滩拓展区和耀华地块、西临黄浦江和徐汇滨江地区，沿黄浦江岸线长约2.3公里，沿川杨河岸线长0.8公里，总面积2.83平方公里。根据2012年8月获批的前滩控制性详细规划，上海前滩国际商务区将有350万平方米的建筑容量，计划打造集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的上海城市副中心，将成为比肩陆家嘴的浦东主城核心功能板块。
不难看出，从徐家汇到西岸，再到前滩，城市商务区的发展正在往南迁移。而从发展状况来看，前滩区域是规划高度最高、发展前景最大的区域。
从发展阶段看，虽然现在前滩区域正处于发展的初级阶段，但开发已具规模，基础建设基本完善，随之而来的前滩效应势必也将逐步显现。
然而，目前前滩可售大宗物业稀少，且整体售价偏高，在抄底时间不具备最大优势。而承接未来前滩效应外溢的区域必然也是绝对升值潜力股——前滩向南5公里，背靠前滩区域，承接其外溢效应的浦江无疑是极具备升值潜力的板块。
其中，浦江科技广场项目位于闵行浦江镇核心，距离前滩商务区约5公里，享前滩上海最具潜力的商务区发展宏利。
01
立体交通网络，地铁上盖，直达市心
快速链接核心交通枢纽
轨交：地铁八号线浦江镇站上盖
高架：连接外环线、中环线、
隧道：芦恒路过江隧道(在建)
02
国家级经济技术开发区
醇熟园区，产业集聚，名企荟萃
上海漕河泾新兴技术开发区是我国最早成立的国家高新区，也是目前发展速度最快、技术含量最高和经济效益最好的开发区之一。
浦江科技广场是漕河泾高科技产业园区的重要组成部分，承担着园区商务、办公、研发的功能，面向跨国公司、电子 信息产业、研发中心、医疗产业等高科技企业，打造漕河泾开放的国际化创新高科技产业园区。
入驻企业
03
花园办公，配套完善
项目为生态办公研发园区，拥有5万方中央花园，是目前上海罕见的低密度、高品质花园办公项目。园区配备2个2,000方员工食堂，1.3万方商业配套。项目毗邻共近5万平方米大型商业综合体，周边一公里范围内可达浦江智选假日酒店，汉庭快捷酒店等，满足园区内企业员工餐饮、购物、娱乐、便捷服务等全方位需求，为客户提供优质、和谐的工作与生活环境。
该项目由Transmit全斯美德独家代理
项目长期保持100%出租率，投资回报率远超市场平均水平，租金稳步提升，增长预期较强，且无落税需求。最有发展潜力的区域，最值得持有的物业——浦江科技广场现火热销售中!
